房地产调控与经济结构的静态调整和动态调整
记者：如果说房地产新政是我国现阶段经济结构调整的开始，那么，房地产调控与前面所说的经济结构的“静态调整”和“动态调整”之间有什么关系？
郭田勇：先讲讲房地产调控与经济结构的静态调整。
首先，房地产行业的产业链较长，影响面广，对经济拉动作用明显。在经历2007年前经济过热后，随着经济的滑落，我国不少产业出现了产能过剩现象，而其中不乏与房地产行业密切相关的钢铁、水泥等产业。供给的增加往往离不开需求的带动，房地产行业的非理性发展可以说在一定程度上也导致了相关上游产业的过度发展，造成了资源的浪费。产业结构的调整与升级不仅仅是行政干预所能做到的，依靠房地产市场的调控有助于依靠市场机制倒逼相关过剩产业由内而外进行改革，从而优化产业结构。
其次，房地产行业作为资金密集型产业，其自身的发展在很大程度上依赖于资金松紧程度，此次新政的调控措施之一则是从引导信贷投放的方向来平抑房价的波动。具体来看，其主要通过两个渠道、一个导向对我国的经济结构的调整产生重要影响。其一是购房者的资金投入渠道。购房者划分为两种，一是消费需求，二是投资需求。从我国的实际情况来看，虽然刚性需求的存在是房地产市场繁荣的基础，但投资需求则是房价居高不下的主要原因之一。其二是金融中介的资金融通渠道。目前我国的资本市场并不发达，房地产市场的资金需求无论是从生产者还是从购买者来看，金融中介所提供的资金融通都发挥着更大的作用。其三是资本市场的导向作用。固然房地产企业在资本市场所筹集的资金有限，且仅限于具有较强实力的企业才能获得融资资格，但资本市场中价格的波动对于资金流向具有重要的引导作用，房地产股的表现会引致资金进出该行业的规模。去年大规模信贷量的投放带来了一定程度上的流动性过剩，一方面由于房地产较好的防通胀能力与其所带有商品属性，加大了购房者对住房的需求，尤其是处于投资与防通胀的需要所带来的投资需求的大幅增加，加剧了房地产价格的非理性上涨，相反，房地产市场价格上涨所带来的投资收益又会进一步增加投资需求，这在一定程度上陷入一种自我膨胀式发展阶段。建立在利益最大化的考虑因素之下，资金会纷纷从其他实体经济转向房地产行业，并促使其向“虚拟化”发展，导致泡沫越吹越大。另一方面，由于房地产行业的资金密集型属性使得其对银行的信贷规模要求较大，在风险可控的前提下，鉴于规模效应的考虑，银行也会加大对房地产业信贷量的投放。在社会财富保持在一定水平的情况下，二者所产生的最终结果是房地产行业的畸形发展会使得其犹如抽水机一般会将大量资金从实体经济中吸走，从而导致实体经济的空心化。而房地产市场的调控则有利于对资源的配置进行合理的规划，提高投资性房产成本抑制投机性需求，增加银行的政策性风险进行信贷指导等均能够对房地产市场的资金供给造成重要影响，并通过资本市场的信息功能，促使资金能够更多流向于实体经济中去，而减少房地产市场中的投资属性。同时房地产市场的投资与投机属性的降低也有利于提高企业对自身主营业务的专注程度，减少企业涉足房地产行业的现象，促进产业结构更有效、更迅速地调整。
再谈谈房地产调控与经济结构的动态调整。
经济结构的动态调整包含两个层次：
其一是经济发展模式由外需为导向转向为以内需为导向。目前我国经济的发展模式仍是以外需为主导的经济增长模式，虽然国际经济环境有所好转，但一方面，短期来看，各国在陷入不同危机程度下贸易保护主义的抬头，对我国的出口贸易造成了较大的影响。另一方面，此次金融危机在一定程度上归因于经济失衡，长期来看，传统的以出口为导向的经济增长模式将难以为继，增长缺乏充足的动力。此外，外需型的经济增长方式也容易引发贸易争端等问题。最后，随着我国劳动成本的增加，在客观上也要求我国由外需型的经济增长转为以内需为主的经济增长方式。
其二是内需结构的转变，主要是从以投资为主的内需增长方式转移到以消费为主的内需增长方式。以投资为主的经济增长方式往往会导致投资过度，易引起通货膨胀，缺乏长期性。相反以消费为主的经济增长方式则能够保证经济的活力，并具有一定的自身的内部调整性，提高人们的福利水平。
但目前我国房地产市场的不合理的发展成为了我国经济结构动态调整的阻碍。其主要表现为以下几个方面:
首先，房地产市场发展本身伴随的是财富的再分配过程。目前，我国房地产市场的投资性需求较为明显，呈现出一定的虚假繁荣，其所带来的财富效应导致了贫富差距的加大，在一定程度上破坏了以消费为主的经济增长方式的基础。在房价高企的年代，人们会将家庭更多的财富用于房产的购买，相反减少了对其他商品的需求，虽然经济数量得以增长，但更多的是通过固定资产投资的拉动。而过多的固定资产投资，再加上房地产行业本身较强的带动作用，会导致产能的进一步过剩。同时，在实体经济无法有效消化掉过多的投资情况下，会引起资产价格的大幅上涨，物价水平的上升，诱发经济泡沫，增大国家的金融风险。在一定收入水平下，消费的减少则更加使得实体经济缺少消化投资所带来的产能过剩的能力。
其次，房地产市场所孕育出的土地财政影响了收入结构的调整过程。土体财政的本身就是居民收入向政府收入调整的过程。在土地财政的支撑之下，政府大规模的投资有了可靠保证，但羊毛出在羊身上，其往往会产生挤出效应，尤其是对民营经济的挤出更为明显。同时，土地垄断制度也并没有保证土地资源的合理化分配，这进一步损害了民营经济的发展。然则民营经济是国民经济中最具活力的成分之一，我国大部分的就业也有赖于民营经济的解决，居民收入的提高不仅仅是依靠单纯的消费补贴等，更多的是需要企业尤其是民营企业的发展与政府在收入分配中的让利，才能是消费的持续增长成为可能。
（责任编辑：林秀敏）
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