德国：成立住房合作社 买房必须先储蓄后贷款
德国及其他欧洲福利主义国家实行的是市场社会保障性住房制度。其特点是以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的社会保障。
在德国，普遍成立了住宅互助储金信贷社。凡加入该社的社员，必须履行先储蓄后贷款的义务，当储蓄达到所需贷款额的40%一50%时，才有资格得到贷款。社内的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响，采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行奖励。由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。由于合作社资金来源直接，减少了中间环节，可以降低住房成本，因而能够向社会提供价格低廉的住房。同时，德国政府也向住房合作社发放无息建房贷款，额度通常占建房费用的60%一70%，有的甚至高达90%。贷款期限一般在20年左右。
德国的住房合作社，实现了德国人的“居屋计划”。不仅在德国，住房合作社在世界上许多国家都获得巨大发展，现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。目前，全世界已有50多个国家建立了住房合作社。
德国的住房政策主要有以下几个方面：
1.房租指导政策
德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
2.公共住宅政策
战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。
3.房租补贴政策
房租补贴是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。
4.住宅储蓄政策
德国的住宅储蓄起源于英国的住房信贷合作社制度。政府希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。德国住宅储蓄制度的两大支柱是：①固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。②政府的储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14%的贷款补助。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
5.住房税收政策
为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：①建房费用可在最初使用住宅的8年内折旧40%，从而降低房主应纳税的收入；②申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；③免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。
日本：实行“公司内贷款制度” 利率不足3%
日本是一个典型的人多地少国家，住房历来紧张，尤其是二战后，由于出现了全国性的严重房荒，城市中涌现出大量的无家可归者，单凭个人力量无法解决住宅问题。为了避免出现种种社会问题，日本政府开始实施住房保障制度。
日本政府主要是依靠政府建立的住宅金融公库影响和支持住房建设。住宅金融公库是直接隶属于政府的法定机构。其资金来源主要是国家投入的资金，财政低息贷款，发行住房债券以及民间资金的介入。其职责是制定和实施国家的住宅金融方针政策，实现国家的住房计划；协调各金融机构的住房信贷业务；为盈利性专营与兼营性住房信贷业务提供资金和其他便利；吸收个人住房存款和为居民提供长期低息住房贷款；向住房建设提供充足必要的资金支持及一般金融机构所不能提供的融资服务。公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期、稳定、低息贷款的机构，利息比市场利息低1~2个百分点，自1950年成立到1992年公库累计支持住房建设1307万套，占同期累计开工总套数的28.1%。
日本政府成立了专门的决策协调机构——建设省住宅局，代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。具体实施公房建设的机构为住房公团，还有政策性的住房金融机构——住房金融公库，为住房建设和购买住房提供长期低息资金。
日本的住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题，而政府的支持主要体现在向中低收入家庭提供融资方面。为此，在建设省住宅局的统管之下，日本政府构造了以日本住宅金融公库、日本住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系。其中住宅金融公库承担住宅资金融通职能，公团和公社则直接建造和提供住宅。
日本政府还与地方公共团体成立住宅供给公社，分别建造面向中等收入者出售和面向低收入者出租的住房。其租金水平严格按收入线确定，一般占各收入层家庭收入的18~20%，平均为市场租金的55%。
日本政府的财政补贴分为两种，一种是政府财政拨款：一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。
日本对公营住宅实行财政补贴。公营住宅是指由地方政府在国家的补助下建造的、由地方住宅供给公社经营并专门出租给住房困难的低收入者的一种住宅。
除了建立有效的社会保障性住宅供给体系外，日本政府还运用税收手段鼓励住宅建设。《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。另外，日本政府对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行了减免，并且规定，住房资金中的赠款部分可以免交赠与税。这些税收规定在刺激住宅建设、鼓励个人拥有住宅方面功不可没。
与其他国家不同，日本还存在着一种独特的“公司内贷款制度”，其目的是充实员工的福利保障制度，防止人才流失，形成在业人员的资产群。对员工以较低的利率贷出，实际利率不足3%，借款手续也比较简单，对解决员工住房一直发挥着重要的作用。
（责任编辑：龚磊）
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