从去年开始正式下跌的房地产价格，远没有走到极限，最近有了几个新的现象。
首先，地价下跌的速度正在提升。3月下旬发表的2009年1月1日的公示土地价格中，全日本平均土地价格在连续3年保持上升的势头后，开始下跌。在大城市中，没有一个实现地价上升的，名古屋及东京中心部位的价格比去年下跌了两成。一般人都知道，公示土地价格在价格的记录上比较宽松，实际交易时价格将会较低。业内人士说：“比如，东京圈内的商业用地的价格平均下降了6.1%，但实际去做土地交易时，我们发现下降的程度要高出这个数字几倍。”在经济发展开始停滞后，土地价格有可能进一步下滑。
未来土地会越来越便宜，在人们有了这样的感觉后，土地方面的交易嘎然而止。都市未来综合研究所的报告显示，到09年2月为止，房地产买卖数量与前一年相比减少了56%，从金额上看更是减少了65%。该研究所的首席研究员佐藤泰弘说：“上一年度出现了泡沫后的反常现象，交易多了一些，特别是SPC(特殊目的企业)以私募基金的形式，或者是建筑公司及房地产企业直接进行的交易减少了很多。”
楼盘等住宅价格已经明显下跌。血本处理，比当初设定的价格便宜两成、三成的“拍卖”现象非常普遍，这才能让房地产的样品房有人来参观。卖不不出去的房子由房地产贩子以半价买走，然后他们再以便宜两成、三成的价格接着卖。到去年中期，建筑费上升，比04年的费用差不多增加了两成，销售价格需要体现这部分价格变化，但消费者的收入不断恶化，房地产商那里的库存就越发地多了起来，日本冲进到“价格崩溃局面”之中。
于是，房地产业内淘汰之风劲吹。3月，运营房地产基金的太平洋持股、做房地产按揭的爱斯格兰德公司、爱在尔公司倒产，而负债在数百亿日元的超大型公司的倒产也成了家常便饭，其中较多的是由于没有能够销售出去楼盘，或者是在房地产流动化(短期倒卖)中的失败造成的。
发生自残的原因 房地产基金玩火 本次房地产危机的始作俑者，是美国次优按揭引发的金融危机。之前日本国内的新兴房地产公司与国内外的私募基金及“最后的买家”J-REIT是主要干将，他们通过一连串的流水作业，反复买卖，最后制造出了东京市中心的房地产泡沫，其背景还有外资企业为日本这些倒卖房地产的人提供了充裕的资金。
但是，金融危机深化以后，CMBS(商用房地产按揭担保证券)等在证券化市场找不到买家，陷于崩溃状态。因为次优按揭让海外金融机关遍体鳞伤，他们对日本房地产的投资转眼间就开始收缩，这让制造泡沫的众公司失去了资金来源，市场瞬间逆转。早稻田大学研究生院金融研究专业的川口有一郎教授总结说：“依靠外资、外需的证券化(基金)，来让市场振兴的做法，如今走进了死胡同。”
把房地产衰退不断深化的原因仅仅归罪于金融危机等外部条件显然不够全面，看看日本，曾几何时虚提房地产鉴定价格，哄抬楼盘销售值的大有人在。找不到买主就让集团公司里的其他子公司、基金组织先用高价买下来。在REIT市场上，国家多次对房地产进行过行政指导，但每每的是这些公司漫不经心，对外不肯增加透明度。这些内部原因也最后带来了房地产的“自残”。
去年10月，新城豪邸投资法人申请使用民事再生法，成为一个象征性的自残事件。这是日本国家第一号，也是世界最大的REIT公司破产案。该公司使用“期货交割”方式，购买楼花，准备赚取大钱，但最终因资金链断链走向绝境。过于是突发性破产，让人们想起了二战时那些陷入绝境后，高呼“万岁”而在对方枪林弹雨中冲锋的士兵，业内人就说：“REIT在找不到接盘人后，出资企业就高呼万岁，死在枪林弹雨中了。”
最大企业达芬奇持股 “资不抵债”的波纹
紧接着，在日本房地产基金行业排名第二的太平洋持股也进入破产状态，这让市场进一步陷入混乱。该公司的公募企业债券共有4支，总额为370亿日元，但证券分析师认为：“他们手头上的房地产基本上都被用来担保了，可能他们的企业债券的回收率会非常的严峻，买了白买。”
同时该公司还是J-REIT的两家企业、私募基金的后台老板，是这些运行企业的母公司。到08年11月底为止，手头有9099亿日元的资产。后台老板的破产不会直接给基金运营带来影响，但是今后金融机关的融资方针及现在后台老板的信用力的缺失，不能不说这是一份坏材料。为了不出现“第二个或者是第三个新城豪邸”，需要尽早找到信用力较高的新后台老板。
市场上正在注视着达芬奇持股公司的动向。该公司目前运用的房地产私募基金共有1.5万亿日元，包括从04年开始运用的“每月硬币”、06年开始运用的据说高达1万亿日元的基金“卡都备”、今年3月开始的“诺大厦”等等。他们也是J-REIT“DA办公楼”的后台企业，在东京丸之内的太平洋世纪大厦(办公楼部分，到手总价2000亿日元)、芝公园派克大厦(到手总价1430亿日元)、与森托拉斯共同收购的虎之门帕斯特啦(2300亿日元中的一半)，这些都与卡都备有关。
但是，在经营上的危难已经日复一日。08年12月，由于房地产销售收入剧减，投资项目的评价额的下调，最后出现了179亿日元的最终赤字。在决算短信中，会计给出的评价是：“已经怀疑该企业是否具有继续经营下去的能力”。其借进的款项已经开始进入偿还时期，09年一年在连接基础上需要偿还的债务为3800亿日元，而能够继续融资的渠道已经基本丧失殆尽，要偿还各种债务，就需要销售手中的房地产，但此时却根本找不到买家。
达芬奇持股总裁金子修的一句话，吹皱市场上的一池春水。金子说，今后基金保有的房地产如果其估值不低融资总额，那么“公司很有可能不偿还债务。”
该公司的房地产基金为了取得楼盘，在楼盘价格方面有一个限定，即楼盘价格不能低于融资总额。如果楼盘价格低于融资总额了，就自动将楼盘转让给融资方。从资金的取得与保险的方面看，这样的约定比较合理，但手头的房地产的评价额日益下滑，在债务不能履行的时候，金融机关开始来收房地产，这最终会导致整个房地产行业的冷却。在将按揭转化为证券后，CMBS的投资家们也会因为证券价格的下滑而蒙受重大的损失。目前全日本发行的CMBS方面的按揭要在09年偿还大约1万亿日元(约100亿美元)，到了2010年金额可能要上升到1万亿日元以上，“CMBS2010年问题”让业内胆战心惊。
看看美国更是让人不胜惊恐。这里是金融危机的爆发地点，两年前就发生了同样的问题。一些还不起次优按揭的人，把自己的住宅交给了银行，银行拍卖这些住宅。但拍卖一多，价格就下来了，这样一来负债人就更不能偿还债务，形成了一个恶性循环。美国住宅价格指数到了今年1月依旧下跌不止，与上一年同期比下降了19%，与06年峰值时比，更是下降了30%(标准普尔的希勒指数)。
投入国家资金的论调浮出水面 住宅行业走到新的十字路口
“今后3年，谁也别想在住宅方面赚到钱。”说这句话的是著名外资金融机关的高管。他接着说:“上个世纪90年代后期、21世纪的最初几年，在日本经济不景气的时候，外国资本作为一种新资本流入这里，但到了现在正好是他们要撤资的时候了。我们不知道外资何时再到日本来，这个问题根本不能想象。”
著名房地产鉴定企业----三友系统估价公司总裁井上明义认为现状已经非常严峻，他说：“我们到了现在也没有搞清楚美国金融危机到底有哪些特点，单看金融的话，走进谷底要用一、两年时间。过了这段时间以后，由于日本国内经济恶化，供求失衡，加上其他原因，还有可能再次探底，要做最坏的准备，今后也许要花10年到15年时间，才能让市场真的复苏。”
房地产业能做的是动员国会的力量，向业内投入国家资金，这种想法已经越来越多。另一方面，在REIT市场上，通过修改制度已经能够进行并购等等。很多人更倾向用市场的力量实现自我调整。现在，日本的房地产业刚好走到十字路口，到底走向何方，无人知晓。(原载《东洋经济周刊》2009年4月11日)
（责任编辑：苗苏）
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