大面积空置的市中心办公大楼
东京市中心的办公大楼不断进行翻新再开发，一时呈“卖方市场”，但现在似乎风向已变。致力于租赁办公楼的市况调查和咨询的生驹数据服务系统公司称：“虽然空置率还不至于到要惊慌的水准，但很明显处于上升的趋势。”租赁办公大楼的空置率会影响不动产投资基金(REIT)的分红，REIT安稳吗？
“难以想象今年年底能上升到5～6%”
著名企业野村不动产称：“我们公司的空置率并未明显上升。一时无法理解(宣传媒体的这种报道)。”但也说：“投资基金购买的一部分区域好像已经进入了调整期。”
市中心的一些地点也进入调整期，地价已经开始下跌。丰洲(江东区)和芝浦(港区)，佃月岛(中央区)开始横向下跌，就像与此呼应一样，这些区域的租赁办公楼大片空置。
数据服务系统公司的调查表明，2008年5月东京23区的空置率是2.3%。千代田、中央、港、新宿、涩谷主要5区为2.2%，4月之后上升了0.2个百分点。因为“07年6～9月几乎是零”，所以这半年来上升了2%。
仅2～3%的空置率，还处在卖方占优势的水准。据说要达到5～6%以上的水准才会出现明显的租金下跌的局面，才会难以招募到承租人。
也就是说，从数字上来看大体是都能招到承租人的，“难以想象会在今年年底上升到5～6%。租金平均每坪1万5000日元以上(S级=在主要5区中也是占地良好的新建建筑)，感觉现在的空置率上升是因为调整的关系。”
迄今为止最高的空置率是IT泡沫破灭后的2002～2003年，达到7%前后。数年来大规模的楼房再开发建设高峰中承租人的不断交替，使得空置率随着景气复苏降了下来。但是这些又“变为上升趋势了。”
促使REIT市场低迷？
最介意租赁办公大楼空置率的是不动产投资基金(REIT)。租金是REIT分红的基础。为了确保和维持高额的收益率，必须要尽可能地购买租金高的、新建和建筑年限短且地势优良的建筑物，为了效率性地购入这些建筑物就必须要从银行和投资家处筹集资金。另一方面，过去REIT一直延后将租赁办公楼的租金涨价，以此保持供需平衡和降低空置率。但这些现在也开始崩溃了。
6月19日理应在东京证券交易所上市的不动产投资信托(J-REIT)，“大和房屋Reit投资法人”中止上市。其母公司大和房屋工业表示“虽然理解(市场情况)很严峻，但还是出乎意料。”投资者过少是造成失望的主要原因。
J-REIT06年的上市件数为13件，但07年仅仅2件。上市认可后取消的已经是07年6月以来的第5件。东证也担忧“次优按揭出现问题以后，市场低迷筹不到资金。”
REIT分析师山崎成人认为：“办公大楼租赁市场的风向变了。”他说“REIT保有的办公大楼的入住率达99%，而且保有的建筑物都是继续租赁，所以不会急剧地变化(入住率下跌)”，但另一方面“不同建筑物的租金也不同，必须分别对待”，他认为投资时必须弄清REIT。
东证上市的J-REIT现在有42个品种，其中一半以上，共23个品种已跌破公开招募价格，而且还看不到最低价，情况晦暗不明。对于现在的REIT市场来说，此时空置率上升、租金下跌的话，事态就更严重了。
（责任编辑：王苏）
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