德媒：资本涌向房地产 中小城市仍具投资价值

　　中国经济网北京3月6日讯（记者林秀敏）德国媒体《明镜》网站5日报道称，在德国一些城市如慕尼黑、汉堡和法兰克福，房价高涨，已经不具有购房置业的投资价值。最近一项调查表明，一些中小城市如富尔达的房产反而具有较高的投资回报。

　　报道指出，目前德国的储蓄利率和贷款利率都很低。为此，德国大小投资者都纷纷涌向房地产投资。去年，德国房地产交易超过了120亿欧元，几乎与2013年创下的记录持平。

　　据中国经济网记者了解，到目前为止，大部分房产投资集中在大城市如慕尼黑、汉堡、柏林、科隆和法兰克福。为此，近年来这些城市的房价和租金大幅上涨。最近，房地产从业人士Luebke Kelber博士专门调查了哪些德国城市的房产投资仍然有利可图。调查结果让人吃惊：现在沃尔夫斯堡和富尔达的房产投资极具吸引力。

　　调查人员设计并计算了德国110个城市的风险指数。除了住房需求，他们还综合考虑了经济实力、人口增长以及房租和房价情况。调查中既有备受瞩目的一线城市也有默默无闻的小城市。据调查，慕尼黑和法兰克福的地理位置风险系数最低，其次是雷根斯堡、英戈尔斯塔特、汉堡和斯图加特。然而，这些城市在过去几年房价上涨十分强劲。尽管贷款利率较低，这些城市的房地产投资回报预期相对较低。

　　调查指出，在慕尼黑首付款为40%，贷款利率为1.85%，投资回报仅达首付款的4.95%。在法兰克福和格拉，投资回报明显高很多，但投资风险也明显更大。对于那些不出名但具投资价值的城市，调查人员计算了基于地理位置风险的最低投资回报率。这些城市的地理位置风险较高，但风险越高，投资回报率则越高。

　　他们还计算了最低回报率和可实现的实际回报率之间的差值，这个差值越大表明该城市的房产越值得投资。在排行表中，沃尔夫斯堡的这个差值最大，接下来是富尔达、波恩、不伦瑞克、吕贝克、科布伦茨、奥斯纳布吕克、杜塞尔多夫、魏玛、科隆等城市。最炙手可热的城市慕尼黑仅排在第66位，汉堡、斯图加特和法兰克福分别占据第71至73位。在大城市中，只有杜塞尔多夫和科隆进入前20名。